Steuerstruktur · Bulgarien
10 % Steuern in Bulgarien – was das für deine Immobilienstrategie bedeutet.
Bulgarien kennt ein flaches Steuersystem: 10 % Einkommensteuer, 10 % Körperschaftsteuer. Für Immobilieninvestoren aus Deutschland ändert das die Spielregeln – aber nur, wenn die Struktur stimmt.
- 10 % Einkommensteuer
- 10 % Körperschaftsteuer
- klare Regeln für Mieteinnahmen
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Netto statt Brutto
Die gleiche Miete ergibt ein anderes Ergebnis.
In zwei Ländern kann die gleiche Mieteinnahme zu völlig unterschiedlichen Netto-Ergebnissen führen. Genau hier liegt die stille Macht der 10-%-Struktur – wenn du sie mit Immobilien kombinierst.
- Weniger Steuerabfluss
- Klarere Kalkulationen
- Mehr Spielraum für Rücklagen
1. Kernsteuern im Überblick
| Steuerart | Deutschland | Bulgarien |
|---|---|---|
| Einkommensteuer (privat) | progressiv, bis über 40 % inkl. Sozialabgaben | 10 % flacher Satz |
| Körperschaftsteuer (Gesellschaft) | ca. 15–30 % inkl. Gewerbesteuer | 10 % flacher Satz |
| Kapitalertragsteuer | 25 % + Soli | in vielen Fällen 10 % |
Die konkrete Ausgestaltung hängt von der gewählten Struktur ab: direkte private Haltung, bulgarische Gesellschaft, Holding-Strukturen usw. Diese Seite liefert dir keine Steuerberatung, sondern den strategischen Rahmen, in dem du mit deinem Steuerberater Entscheidungen treffen kannst.
2. Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien
Ob Studio, Luxus-Apartment oder Hotel – am Ende zählt, was von der Miete übrig bleibt.
Bei Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien greifen in der Regel die bulgarischen Steuerregeln. Je nach Struktur wird:
- ein pauschaler Kostenabzug angesetzt oder
- tatsächliche Kosten abgerechnet und
- der verbleibende Gewinn mit 10 % besteuert.
Durch die Kombination aus niedrigeren Steuersätzen und geringeren laufenden Kosten kann die Netto-Rendite deutlich attraktiver ausfallen – selbst wenn die Bruttorendite ähnlich ist wie in Deutschland.
3. Gesellschaftsstrukturen für größere Investments
Ab einer gewissen Größenordnung ist eine Gesellschaftsstruktur sinnvoll – insbesondere bei Hotels, Gewerbe oder Land & Development.
In Bulgarien sind Kapitalgesellschaften mit einem Steuersatz von 10 % auf Gewinne interessant für Investoren, die:
- mit Partnern investieren wollen,
- Cashflow-Projekte (Hotels, Gewerbe) aufbauen,
- Landbanking und Development betreiben wollen.
Die konkrete Struktur – ob bulgarische Gesellschaft, Holding oder Mischmodell – wird individuell mit Steuerexperten abgestimmt. Wichtig ist, dass du den Rahmen kennst, in dem diese Entscheidungen getroffen werden.
4. Doppelbesteuerung & Abstimmung mit Deutschland
Zwischen Deutschland und Bulgarien bestehen Doppelbesteuerungsabkommen. Ziel ist, dass Einkünfte nicht doppelt besteuert werden, sondern die Steuerlast sauber verteilt wird.
Für dich bedeutet das:
- Einkünfte aus bulgarischen Immobilien werden in Bulgarien versteuert,
- in Deutschland werden sie je nach Modell angerechnet oder freigestellt,
- die Gesamtkonstruktion muss von einem Steuerberater begleitet werden.
Der Job der BetonGold-Struktur ist es, die Immobilien- und Kapitalstruktur so aufzubauen, dass dein Steuerberater eine saubere Grundlage vorfindet – keine Baustelle.
5. Verbindung zu den fünf Säulen
Die 10-%-Steuerlandschaft wirkt sich auf jede der fünf Säulen der BetonGold-Strategie aus:
- Bankimmobilien – Struktur für Mieteinnahmen und spätere Exits,
- Auktionen – steuerliche Behandlung von Wertsteigerungen,
- Luxus am Meer – Eigennutzung + Vermietung intelligent kombinieren,
- Hotels & Gewerbe – operative Gewinne in Gesellschaftsstrukturen,
- Land & Development – Realisierung von Projekten und Exits.
Welche Kombination für dich sinnvoll ist, hängt von deinem Wohnsitz, deiner unternehmerischen Situation und deinen Zielen ab. Diese Klärung ist Teil des Blueprint-Prozesses.
Steuern in Bulgarien im Kontext von Euro und EU
Die steuerliche Logik Bulgariens bleibt auch im Rahmen der EU und der Euro-Einführung klar: flache Sätze, wenig Komplexität und ein investorenfreundliches Umfeld.
- Körperschaftsteuer: 10 % auf Unternehmensgewinne.
- Einkommensteuer: 10 % auf die meisten Einkünfte natürlicher Personen.
- Quellensteuer auf Dividenden: moderat, abhängig von Struktur und Doppelbesteuerungsabkommen.
Damit entsteht für Investoren aus Hochsteuerländern eine interessante Konstellation: du bleibst innerhalb der EU-Regeln, nutzt aber ein anderes Steuerregime und kombinierst es mit einem aufstrebenden Immobilienmarkt.
Arbeitsweise
Zugang statt Maklerlisten. Ich kuratiere geprüfte Off‑Market‑Immobilienzugänge in Bulgarien und strukturiere den Weg von Auswahl bis Übergabe – gemeinsam mit Banken, Auktionshäusern und lokalen Partnern. Fokus: Kontrolle, Transparenz, wiederholbare Strukturen.
Investoren-Filter
Nicht jeder Kontakt ist ein Investor. Für eine strukturierte Vorqualifikation stehen zwei Wege bereit: der Investor Check und die digitale Voranalyse BetonGold AI.
Wer bereits entscheidungsfähig ist, kann direkt ein Investorengespräch anfragen.
Über den Autor
Dietrich – Architekt des Kapitals ist Betreiber von BetonGold Kapital und spezialisiert auf strukturierten Off-Market-Zugang zu Immobilien in Bulgarien für DACH-Investoren. Sein Ansatz: Kapitalarchitektur statt Einzelobjektkauf.
Präsenz: TikTok · Instagram · LinkedIn · Google Business
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen in Bulgarien?
10% Flat Tax – unabhängig von der Höhe der Einnahmen. Im Vergleich zu Deutschland (14–45%) ist das eine erhebliche Differenz, die direkte Auswirkungen auf die Netto-Rendite hat.
Müssen deutsche Investoren in Bulgarien Steuern zahlen?
Ja. Mieteinnahmen aus bulgarischen Immobilien sind in Bulgarien steuerpflichtig (10%). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Bulgarien verhindert eine doppelte Besteuerung. Individuelle Beratung durch einen Steuerberater ist empfohlen.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bulgarien?
2–3% des Kaufpreises, deutlich unter deutschen Werten (3,5–6,5% je nach Bundesland). Hinzu kommen Notargebühren von 0,1–1,5% gestaffelt nach Kaufpreis.
Lohnt sich eine Firmengründung in Bulgarien für Immobilieninvestoren?
Für größere Portfolios kann eine bulgarische Gesellschaft (EOOD/OOD) steuerlich interessant sein – Körperschaftsteuer 10%, strukturierte Kostenpositionen. Voraussetzung ist eine sorgfältige steuerliche Planung mit Experten beider Länder.