Prozess · Transparenz · Struktur
Der BetonGold Investitionsprozess
Sieben Schritte – vom ersten Gespräch bis zum laufenden Cashflow. Kein Objekt zuerst, erst die Strategie.
Der typische BetonGold-Investitionsprozess dauert vom Investor Check bis zum abgeschlossenen Kauf 4–10 Wochen. Die Dauer hängt von Dealverfügbarkeit, Due-Diligence-Ergebnis und Notarterminvergabe ab. Unten finden Sie jeden Schritt mit dem, was ihn ausmacht – und warum die Reihenfolge entscheidend ist.
Phase 1 – Vorbereitung
Investor Check – Profil klären
Alles beginnt mit dem Investor Check. Dieser Fragebogen nimmt zehn Minuten in Anspruch und klärt die Parameter, die jede Investitionsentscheidung bestimmen: verfügbares Kapital, Zeithorizont, Risikoprofil, gewünschte Strategie und Erfahrung mit Auslandsimmobilien.
Der Investor Check ist keine Formalität. Er verhindert, dass Zeit für Objekte verschwendet wird, die nicht zum Profil passen. Ein Investor mit 40.000 Euro und Drei-Jahres-Horizont braucht eine andere Lösung als jemand mit 200.000 Euro und Buy-and-Hold-Strategie über zehn Jahre.
Erst nach dem Investor Check beginnt die Objektsuche.
→ Investor Check startenStrategiegespräch mit Dietrich
Auf Basis des ausgefüllten Investor Checks findet ein Gespräch mit Dietrich statt. Thema: die passende Dealstrategie festlegen. Geht es um Buy & Hold mit Dauervermietung? Um saisonale Ferienvermietung am Sonnenstrand? Um eine Bankimmobilie mit hohem Abschlag und schnellem Weiterverkauf? Oder um ein Entwicklungsprojekt als Co-Investment?
Das Strategiegespräch dauert dreißig Minuten. Es ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Am Ende steht eine klare Dealstrategie – oder die Erkenntnis, dass das Timing für ein Investment noch nicht stimmt.
→ Kapitalarchitektur verstehenPhase 2 – Dealzugang
Off-Market Matching – Objekte passend zum Profil
Qualifizierte Investoren erhalten Zugang zu aktuellen Dealangeboten aus dem BetonGold-Netzwerk. Das bedeutet: Objekte aus Bankportfolios, Gerichtsvollzieher-Auktionen und privaten Netzwerkkontakten. Diese Objekte erscheinen nicht auf ImmoScout, Idealista oder ähnlichen Portalen.
Der Matching-Prozess ist profilbasiert. Investoren mit 40.000–80.000 Euro sehen andere Objekte als Investoren mit 150.000 Euro oder mehr. Dealtypen werden nach Strategie gefiltert: Wer auf Rendite fokussiert ist, sieht andere Objekte als jemand, der auf Wertsteigerung setzt.
Bankimmobilien und Auktionsobjekte erfordern schnelle Entscheidungen. Wer heute Zugang hat und zögert, kauft morgen unter weniger günstigen Konditionen.
→ Aktuelle Deals ansehenDue Diligence – strukturierte Objektprüfung
Kein Objekt wird ohne Due Diligence empfohlen. BetonGold koordiniert die Prüfung nach einem standardisierten Verfahren, das alle kritischen Punkte abdeckt: Grundbuchauszug aus dem Imotski Registar, Prüfung auf offene Hypotheken und Schulden, Verifizierung der Baugenehmigung und des Akt 16, technischer Zustand, Steuerstatus des Objekts.
Die Prüfung erfolgt mit lokalen Juristen, die auf Immobilientransaktionen für internationale Käufer spezialisiert sind. Sie dauert typischerweise drei bis sieben Werktage. Das Ergebnis: ein klares Bild zu Chancen und Risiken des Objekts – bevor Kapital fließt.
→ Due Diligence ChecklistePhase 3 – Kauf und Registrierung
Kaufstruktur und Notarvorbereitung
Der Immobilienkauf in Bulgarien erfordert einen Notartermin im Land. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und nicht optional. BetonGold koordiniert den Notartermin, den Dolmetscher (alle Dokumente müssen für den Notar ins Bulgarische übersetzt oder notariell beglaubigt werden) und klärt die Kaufstruktur vorab.
Zur Kaufstruktur: EU-Bürger können Wohnimmobilien direkt auf eigenen Namen erwerben. Für Grundstücke und bestimmte Gewerbeimmobilien ist eine bulgarische EOOD (Einpersonen-GmbH) die effizienteste Struktur. Eine EOOD kann innerhalb einer Woche gegründet werden und eröffnet gleichzeitig die steuerlich günstigste Variante für Mieteinnahmen (10% Körperschaftsteuer, 5% Dividendensteuer).
Zahlung erfolgt über direkte Banküberweisung auf das Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer nach Notaranweisung.
→ Firmenstruktur BulgarienNotartermin und Eigentumsregistrierung
Am Notartermin findet die formelle Eigentumsübertragung statt. Der Notar prüft alle Dokumente, liest den Kaufvertrag vor und bestätigt die Transaktion. Anwesend: Käufer (oder Bevollmächtigter), Verkäufer, Notar und Dolmetscher. Dauer: typischerweise ein bis zwei Stunden.
Nach dem Notartermin erfolgt die Registrierung im bulgarischen Grundbuch (Imotski Registar) durch den Notar. Dieser Schritt dauert ein bis drei Tage. Mit Abschluss der Registrierung sind Sie eingetragener Eigentümer – alle Eigentumsrechte liegen bei Ihnen.
Gleichzeitig werden Strom, Wasser und Verwaltungsgebäude auf den neuen Eigentümer umgemeldet.
Phase 4 – Post-Kauf und Cashflow
Vermietung, Verwaltung und Cashflow
Nach dem Kauf beginnt der operative Teil. Je nach Strategie gibt es drei Wege: Bei Dauervermietung wird ein Mieter gesucht (lokale Vermittlung oder eigene Plattform), ein Mietvertrag nach bulgarischem Recht aufgesetzt und die monatliche Miete auf das Investorenkonto überwiesen. Steuererklärung in Bulgarien (einmal jährlich, 10% auf Nettomieteinnahmen) ist Pflicht.
Bei Ferienvermietung empfiehlt sich eine lokale Hausverwaltungsagentur, die AirBnB-Listing, Gästebetreuung und Reinigung übernimmt. Managementgebühren liegen typisch bei 15–25% des Mietumsatzes. Der verbleibende Cashflow wird monatlich oder quartalsweise überwiesen.
BetonGold kann bei der Auswahl lokaler Dienstleister und der Einrichtung des Cashflow-Modells unterstützen. Ziel: das Investment läuft passiv – ohne dauerhaften operativen Aufwand auf Investorenseite.
→ Rendite berechnenHäufige Fragen zum Prozess
Wie lange dauert der gesamte Prozess vom ersten Gespräch bis zum Kauf?
Der typische Prozess dauert vier bis zehn Wochen. Der variabelste Faktor ist die Dealverfügbarkeit: Wenn ein passendes Off-Market-Objekt sofort verfügbar ist und die Due Diligence keine Probleme zeigt, kann der Kauf in vier bis sechs Wochen abgeschlossen sein. Bei Auktionsobjekten kann es schneller gehen – manchmal innerhalb von zwei bis drei Wochen.
Muss ich persönlich nach Bulgarien reisen?
Für den Notartermin ist Anwesenheit oder eine notariell beglaubigte Vollmacht erforderlich. Viele Investoren reisen einmal für den Notartermin an – und nutzen die Gelegenheit, das Objekt persönlich zu besichtigen. Alternativ kann eine Vollmacht (Пълномощно) ausgestellt werden, die einen Vertreter vor Ort bevollmächtigt. BetonGold koordiniert die Vollmachtserstellung und den bevollmächtigten Vertreter.
Welche Kosten entstehen im Prozess?
Die Kaufnebenkosten in Bulgarien betragen typisch fünf bis acht Prozent des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer ca. 3%, Notargebühren 0,1–1,5%, Grundbucheintragung 0,1%, ggf. Übersetzungskosten. Für die Due Diligence fallen Anwaltskosten an (typisch 500–1.500 Euro je nach Aufwand). Maklergebühren entfallen bei Off-Market-Deals über BetonGold.